פסק-דין בתיק ע"א 3099/10

השופטת א' חיות:

           זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופטת נ' מוניץ) מיום 26.1.2010, לפיו התקבלה תביעה שהגישו המשיבים 3-1 (להלן: המשיבים) ונקבע כי עסקה שערכו עם שפיקה חנא אלמחשי ז"ל (להלן: המנוחה) ובה רכשו זכויות בחלקים במקרקעין שבבעלותה, עדיפה על עסקה מאוחרת שערך בנה של המנוחה עם המערער לגבי אותם החלקים.

רקע עובדתי

1.        המנוחה הייתה על פי מסמכי העסקה הראשונה כהגדרתה להלן הבעלים הרשום של 20535/49840 חלקים בחלקה 1 שבגוש 16578 בנצרת, המהווים 20,535 מ"ר מתוך השטח הכולל של החלקה המשתרעת על 49,840 מ"ר (השטח הכולל של חלקה 1 ייקרא להלן: הקרקע או חלקה 1). בפועל, החזיקה המנוחה בשטח מסוים המייצג את זכויותיה בחלקה 1 (20,535 מ"ר) ובמועד כלשהו, ככל הנראה בשנת 1963, הכינה המנוחה תשריט חלוקה - אשר יצויין כבר עתה כי מעולם לא אושר בהליך תכנוני ולא קיבל ביטוי ברישום - לפיו חולק השטח שהוחזק על ידה לעשרים מגרשים, הכל כמפורט באותו התשריט (להלן: התשריט ב/2). ביום 17.5.1965 מכרה המנוחה למשיבים את זכויותיה במגרשים 11, 12 ו-13, ששטחם על פי התשריט ב/2 הוא 707 מ"ר, 900 מ"ר ו-1070 מ"ר בהתאמה. עסקת מכר זו קיבלה ביטוי ביפוי כוח בלתי חוזר עליו חתמה המנוחה ביום 1.6.1965 בפני הנוטריון הציבורי בנצרת ואל יפוי הכוח צורף התשריט ב/2 בו נרשמו שמות המשיבים כרוכשי המגרשים האמורים וכן צוין בצד שמם על גבי התשריט מועד ההתקשרות בעסקה (להלן: העסקה הראשונה). העסקה הראשונה דווחה כדין לשלטונות המס ושולמו בגינה המיסים הנדרשים. במהלך השנים מכרו המשיבים לאחרים את הזכויות שרכשו במגרשים 12 ו-13. 406 מ"ר מתוך מגרש 12 (המהווים 406/49840 begin_of_the_skype_highlighting ללא תשלום 406/49840 end_of_the_skype_highlighting מתוך שטחה הכולל של חלקה 1) נמכרו לסאמי חנא ביטאר ונרשמו על שמו בשנת 1985. השטח הנותר של מגרש 12 (494 מ"ר) נמכר על ידי המשיבים לפהמי לולו (להלן: פהמי), אך הזכויות שרכש בחלקה לא נרשמו על שמו. מגרש 13 נמכר על ידי המשיבים לעבד אלכרים מוסטפא נג'ם בשנת 1991 ובעקבות כך נרשמו על שמו הזכויות ב- 1070/49840 מתוך שטחה הכולל של חלקה 1. הזכויות במגרש 11 ששטחו 707 מ"ר המהווה 707/49840 begin_of_the_skype_highlighting ללא תשלום 707/49840 end_of_the_skype_highlighting מתוך שטחה הכולל של חלקה 1 (להלן: המגרש או מגרש 11) לא נמכרו על ידי המשיבים והם המשיכו להחזיק בהן אך לא רשמו אותן על שמם בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, לא רשמו המשיבים מעולם הערת אזהרה לטובתם בגין העסקה הראשונה. זאת לטענתם בשל יחסי האמון ששררו בינם ובין המנוחה.

            המנוחה נפטרה בשנת 1981 והזכויות שהיו לה בקרקע באותו מועד עברו בירושה לבנה גאזי נסרי עבדו (להלן: גאזי). מנסח הרישום שהוצא ביום 16.1.2001, ימים ספורים לפני הגשת התביעה דנן, עולה כי נכון ליום 1.12.1999 היו רשומים על שמו של גאזי 2,603 מ"ר מתוך השטח הכולל של חלקה 1 (חלקים אלה מופיעים בנסח הרישום כ-2118777/40569760 חלקים, ראו מוצג 13 לתיק המוצגים של המשיבים). עוד עולה מן הראיות שהוצגו בבית המשפט קמא כי ביום 1.11.1997 חתם גאזי על יפוי כוח לפיו מכר למערער 670 מ"ר מתוך מגרש 11 וכי המערער שילם לגאזי עבור הממכר את התמורה שעליה הוסכם (להלן: העסקה השניה). יומיים לאחר חתימת יפוי הכוח, ביום 3.11.1997, אף נרשמה לטובת המערער הערת אזהרה בגין העסקה השניה ובנסח צוין כי זו נרשמת על 670/49840 begin_of_the_skype_highlighting ללא תשלום 670/49840 end_of_the_skype_highlighting חלקים של הקרקע "על הבעלות של: ע'אזי [גאזי] נסרי עבדו". משנודע למשיבים כי המערער נכנס למגרש 11 והחל לבצע בו עבודות עפר, הם הגישו ביום 24.1.2001 תובענה לבית המשפט קמא בה עתרו לסעד הצהרתי הקובע כי התחייבותו של גאזי למכור למערער 670/49840 begin_of_the_skype_highlighting ללא תשלום 670/49840 end_of_the_skype_highlighting חלקים מתוך כלל הזכויות בקרקע בטלה, בהיותה התחייבות מאוחרת וסותרת להתחייבות שניתנה להם; כי יבוטל רישומו של גאזי כבעלים של 2118777/40569760 חלקים מכלל הזכויות בקרקע; כי יוצהר שהם זכאים להירשם כבעלים של 707/49840 begin_of_the_skype_highlighting ללא תשלום 707/49840 end_of_the_skype_highlighting חלקים ו-494/49840 חלקים מכלל הזכויות בקרקע; כי יוצהר שזכויותיהם בחלקים אלו יהיו במגרשים 11 ו-12 (בהתאמה), כמצוין בתשריט החלוקה; וכן כי יוצהר על בטלות הערת האזהרה שנרשמה לטובת המערער. בד בבד עם הגשת התובענה, עתרו המשיבים לקבלת צו מניעה זמני במעמד צד אחד אשר יאסור על גאזי ועל המערער לבצע כל עסקה, דיספוזיציה או רישום בחלקה 1 וכן שיאסור על המערער לתפוס חזקה במגרשים 11 ו-12. עוד באותו היום הורה בית המשפט קמא (כב' השופט ז' הווארי) על מתן צו מניעה ארעי כמבוקש (להלן: צו המניעה). אך חרף צו המניעה, שניתן כאמור ביום 24.1.2001, נרשמו ביום 13.2.2001 670/49840 חלקים מתוך חלקה 1 על שמו של המערער.

פסק דינו של בית המשפט קמא

2.        בפסק דינו מיום 26.1.2010 קיבל בית המשפט את תביעת המשיבים באמצו את עדות המשיב 1 לפיה ביום 30.1.2001 - כשבועיים לפני השלמת רישום הזכויות על שם המערער - הוא מסר לגאזי במסירה אישית עותק של צו המניעה. בית המשפט הוסיף וקבע, בהסתמך על עדותם של המשיב 1 ושל עו"ד עמראן, כי ניסיונם של השניים למסור את צו המניעה למערער באותו מועד נתקל בסירוב שכלל איומים מצד משפחתו וכי צו המניעה נשלח אל המערער לבסוף בדואר רשום ונתקבל על-ידי משפחתו ביום 1.2.2001. עוד קבע בית המשפט כי עדותו של המערער לוקה בסתירות מהותיות בעיקר בשאלה האם גאזי מסר לו את התשריט ב/2 שעליו מופיעים שמות הרוכשים השונים של המגרשים ובהם שמות המשיבים, כמי שרכשו את מגרשים 11, 12 ו-13. בית המשפט קבע כי המערער הציג בהקשר זה גרסה מגמתית שאינה מעוררת אמון באומרו שלא קיבל מידי גאזי תשריט כלשהו וכי התשריט שהראה לו גאזי בזמן אמת ובו הצביע בפניו על מגרש 11 כמגרש הנמכר לו, לא כלל את שמות המשיבים. באשר לעדותו של גאזי קבע בית המשפט כי מדובר בגרסה תמוהה ומגמתית וכי "ניסיונו הבלתי פוסק להרחיק עצמו מכל אחריות למגרש ולמכירתו" אינו מעורר אמון. בית המשפט דחה בהקשר זה את גרסתו של גאזי לפיה התשריט שהיה בידיו בעת המכירה הוא התשריט ב/6 (עליו לא מופיעים שמות המשיבים) אשר גם אותו, לטענתו, לא הציג למערער.

           מכאן פנה בית המשפט לבחינת הסוגיות המשפטיות העולות במקרה הנדון וקבע כי בפניו עסקאות נוגדות, כמשמעות הדבר בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק), וכי לעניין תחולתו של סעיף 9 הנ"ל יש לראות במנוחה ובגאזי - המוכרים בכל אחת מן העסקאות - מוכר אחד. באשר לעסקה הראשונה קבע בית המשפט כי זו לא הסתיימה ברישום ועל כן אין בידי המשיבים זכות קניינית. אולם, כך הוסיף בית המשפט וקבע:

"זכותם [של המשיבים] בחלקה הפכה בנסיבות לזכות שביושר, הן מכיוון שעסקת המכר נערכה טרם חקיקתו של חוק המקרקעין, והן מכיוון שמכח הרכישה נוצרה זכות שביושר "נוסח ישראלי". זכות שביושר במקרקעין איננה זכות אובליגטורית בלבד אלא זכות "מעין-קניינית", שמקורה הוא בסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (שעניינו בעסקאות נוגדות). על כן סעיף 161 לחוק המקרקעין איננו מבטל את התקיימותה. סעיף 161 לחוק מבטל כל זכות שביושר שמקורה היה בדין האנגלי, ואשר אומצה במשפט הישראלי טרם חקיקתו של חוק המקרקעין. אולם, סעיף 161, אינו שולל את קיומה של זכות שביושר "תוצרת הארץ", הצומחת מדיני העסקאות הנוגדות" (עמ' 102 לפסק הדין).

במקרה דנן, כך ציין בית המשפט, מדובר בשתי עסקאות אשר בעת הגשת כתב התביעה לא הסתיימו ברישום ו"הפכו להיות התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ובמובן זה הינן זכויות שוות ערך באספקט זכות קניין מושלמת" (עמ' 103 לפסק הדין). בנסיבות אלה, כך נקבע, יש לעסקת המשיבים - הראשונה בזמן - עדיפות על פני עסקת המערער.

3.        בהפנותו להלכה שנקבעה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: עניין גנז) הוסיף בית המשפט וציין כי הקונה הראשון חב חובת תום-לב כלפי הקונה המאוחר. לפיכך מוטל עליו לרשום הערת אזהרה ביחס לזכויותיו במקרקעין ואם לא עשה כן, עלולה להישלל ממנו העדיפות המוקנית לו כקונה ראשון. יחד עם זאת הדגיש בית המשפט כי אין מדובר בחובה מוחלטת וכי קיימות נסיבות אשר בהן למרות אי-רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון לא תישלל עדיפותו על פני הקונה המאוחר מתוקף סעיף 9 לחוק. כך, למשל, מקום שבו הקונה המאוחר פעל בחוסר תום-לב ביודעו על דבר קיומה של העסקה הראשונה. לאחר שבחן את הראיות שהוצגו בפניו ובהינתן ממצאי המהימנות שנקבעו על ידו כמפורט לעיל, הגיע בית המשפט אל המסקנה כי התשריט ב/2 (אשר בו צוינו שמות המשיבים כמי שרכשו את מגרשים 11, 12 ו-13 עוד ביום 17.5.1965), היה לנגד עיניהם של המערער וגאזי בעת שהתקשרו בעסקה השניה. לכן, כך הוסיף בית המשפט וקבע, ידעו המערער וגאזי על העסקה הראשונה ולמצער עצמו עיניהם מפני אפשרות זו ונמנעו מלברר מה עומד מאחורי השמות שצוינו בתשריט. התנהלותם זו יש בה על פי קביעת בית המשפט קמא משום חוסר תום-לב ובנסיבות אלה, כך ציין, חל החריג הנזכר בעניין גנז לפיו אי-רישום הערת אזהרה על ידי המשיבים אינו שולל את זכותם כקונים על פי העסקה הראשונה. בית המשפט הוסיף וציין כי התנהלותו של המערער בחוסר תום-לב נמשכה גם לאחר הגשת התביעה. זאת משום שפעל להשלמת רישום המגרש שרכש על שמו בלשכת רישום המקרקעין ואף השלים את הרישום ביום 13.2.2001, חרף צו המניעה מיום 24.1.2001 אשר הוצא בהליך הביניים שנקטו המשיבים במסגרת התביעה וחרף מסירתו של צו זה לידי משפחתו עוד ביום 1.2.2001.

           בשולי הדברים, דן בית המשפט בטענה שהעלו בפניו המשיבים בשלב הסיכומים ולפיה ניתן לרשום את שתי העסקאות בלא שתיווצר סתירה ביניהן, כיוון שהחלקים מתוך חלקה 1 הרשומים על שמו של גאזי מאפשרים זאת. המשיבים הדגישו עם זאת כי בניגוד למערער הם רכשו חלק מסויים מתוך החלקה (מגרש 11) טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין על הוראת סעיף 13 שבו. על כן, כך טענו, הם זכאים בכל מקרה לקבלת הזכויות במגרש ספציפי זה ואילו המערער אינו זכאי לכך אלא לזכויות במושע בלבד. בדחותו את הטענה קבע בית המשפט כי מדובר בשינוי ובהרחבת חזית ודי בכך על מנת שלא להידרש לטענה. לגופה של הטענה ציין בית המשפט כי המערער, בדומה למשיבים, רכש מקרקעין בצמוד לתשריט, ורכישה כזו מהווה הסכמה לחלוקתם העתידית ולכן גם מבחינתו של המערער אין מדובר ברכישה המנוגדת לסעיף 13 לחוק.

4.        בשל כל הטעמים שאותם מנה כמפורט לעיל, קבע בית המשפט המחוזי כי המשיבים זכאים להירשם כבעלים של 707/49840 begin_of_the_skype_highlighting ללא תשלום 707/49840 end_of_the_skype_highlighting חלקים (שהם 707 מ"ר) מתוך חלקה 1 וכי זכותם זו תרשם ביחס למגרש 11 על פי המסומן בתשריט. עוד קבע כי המשיבים זכאים להירשם כבעלים של 494/49840 begin_of_the_skype_highlighting ללא תשלום 494/49840 end_of_the_skype_highlighting חלקים מתוך חלקה 1 (שאף אותם רכשו מן המנוחה ומכרו לפהמי, אך אלה לא נרשמו על שמו) וכי זכותם זו תרשם ביחס למגרש 12 על פי המסומן בתשריט. בית המשפט הוסיף והורה כי הערת האזהרה שנרשמה לזכות המערער מתוקף העסקה השניה תבוטל וכן יבוטל הרישום של גאזי כבעלים של 2118777/40569760 חלקים (שהם 2,603 מ"ר) מתוך חלקה 1. לבסוף חייב בית המשפט את גאזי ואת המערער לשאת בחלקים שווים בהוצאות המשפט של המשיבים בסך של 40,000 ש"ח, בצירוף מע"מ.

           המערער לא השלים עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי ומכאן הערעור שהגיש.

           להשלמת התמונה יצויין כי גאזי הלך לעולמו כחודש לאחר הגשת הערעור ובהחלטה מיום 20.12.2011 הורה כב' הרשם ג' שני כי בנו ויורשו של גאזי, מונדר עבדו (להלן: מונדר) יהיה לבעל-דין בהליך חלף אביו. מונדר בחר שלא להגיש ערעור מטעמו. כמו כן לא הגיש מונדר סיכומים בערעורו של המערער והוא אף לא התייצב לדיונים שהתקיימו בו.

טענות הצדדים

5.        המערער טוען כי בנסיבות המקרה דנן אין מדובר בעסקאות נוגדות ועל כן אין להיזקק לסעיף 9 לחוק המקרקעין. לטענתו, היה על בית המשפט קמא להבחין בין המישור החוזי של העסקאות ובין המישור הקנייני שלהן, וכי כל עוד לא בוצעה פרצלציה בקרקע אין סתירה במישור הקנייני בין זכותו שלו לבין זכותם של המשיבים. לטענת המערער, העסקה הראשונה קדמה לחוק המקרקעין ולא הסתיימה ברישום. לכן אין בידי המשיבים "זכות במקרקעין" וחל על העסקה הראשונה הדין שקדם לחוק, בהתאם להוראות סעיף 166(א) שבו. עוד טוען המערער כי שגה בית המשפט קמא בקובעו כי למשיבים זכות שביושר במקרקעין, שכן דיני היושר אינם חלים כלפי צד שלישי ואינם פוטרים בעל דין מחובתו לרשום עסקה שערך. המערער מוסיף וטוען כי על העסקה הראשונה חל חוק הקרקעות העותמני משנת 1274 להג'רה האוסר לבצע חלוקה של קרקעות ללא רשות פקיד הטאבו, ולפי הוראותיו חלוקה שנעשתה ללא אישור אינה תקפה. על כן, המערער סבור כי אין בתשריט שהכינה המנוחה כדי לבסס חלוקה כדין של הקרקע והתשריט אף אינו חתום על-ידי הרוכשים. פועל יוצא מכך הוא, לטענת המערער, כי המשיבים מחזיקים בהתחייבות חוזית שכוחה יפה כלפי המנוחה וכלפי גאזי אך לא כלפיו, וכי גם אם יש בידם התחייבות לקבל זכות במושע אין להם זכות קניינית במגרש הספציפי. לעומת זאת, המערער טוען כי העסקה שהוא ביצע בשנת 1997 נערכה לאחר חקיקת חוק המקרקעין ובהתאם להוראותיו של סעיף 13 לחוק, כך שבמישור החוזי הועבר לידיו מגרש ספציפי ואילו במישור הקנייני נרשמה זכותו על חלקים במושע עד לחלוקה רשמית של הקרקע. על כן, כאמור בפתח הדברים, סבור המערער כי העסקאות אינן נוגדות במישור הקנייני שכן ניתן לקיימן זו לצד זו וכי מכך נובע שסעיף 9 אינו חל עליהן. המערער מוסיף וטוען כי נוכח האמור לא היה מקום להידרש לשאלת תום-לבו ולטענתו העסקה שבינו ובין גאזי תקפה ויש לכבדה. עוד טוען המערער כי בידי המשיבים קיימת, לכל היותר, האפשרות לבקש בעת פירוק השיתוף בקרקע כי ינתן להם מגרש מסוים, אך אין להם זכות קנויה לקבלו; כי לאף אחד מן התשריטים אין תוקף חוקי או קנייני; וכי בכל מקרה למנוחה (ומכאן שגם לגאזי) נותר שטח עודף בקרקע ועל כן כאמור ניתן לרשום את שתי העסקאות זו לצד זו מבלי שתתעורר כל סתירה ביניהן בעת הזו.

6.        המערער ממשיך וטוען לחלופין כי ככל שייקבע שהמדובר בעסקאות נוגדות, זכותו גוברת על זכותם של המשיבים משום שהם לא רשמו את העסקה הראשונה על שמם במשך כשלושים וחמש שנים ואף לא רשמו הערת אזהרה לטובתם. עוד טוען המערער כי המשיבים לא החזיקו במגרש ולא בנו בו, לא ידעו את השכנים על הרכישה ולמעשה לא עשו דבר על מנת למנוע "תאונה משפטית". הוא לעומתם, כך לטענתו, שילם את התמורה ואת המיסים בעסקה, בדק כי אין מי שטוען לזכות בקרקע, רשם הערת אזהרה, שלח התראות לשכנים שהסיגו את גבולו, גידר את השטח ולבסוף אף רשם את הזכויות שרכש על שמו בלשכת רישום המקרקעין. המערער מוסיף וטוען כי שגה בית המשפט בקובעו שהוא ידע או עצם עיניו ביחס לעסקה הראשונה ובהקשר זה הוא טוען כי גאזי לא הציג בפניו את התשריט ב/2 הכולל את שמותיהם של המשיבים, אלא תשריט אחר בו לא הופיעו שמותיהם כמי שרכשו את מגרשים 11, 12 ו-13. כמו כן טוען המערער כי לא ברור לאיזו כתובת נשלח צו המניעה; כי לא הוצג אישור שהוא אכן נמסר; וכי אין בסיס לטענה שמשפחתו סירבה לקבלו. לבסוף, טוען המערער כי שגה בית המשפט קמא בחלק האופרטיבי של פסק הדין שכן לא ניתן לרשום בעלות לגבי מגרשים ואין משמעות להוראה בדבר מחיקת הערת האזהרה שהיתה רשומה על שמו שכן זו נמחקה ממילא שעה שהחלקים שרכש מגאזי נרשמו על שמו. עוד ציין המערער כי ביטול כל החלקים הרשומים של שמו של גאזי בחלקה 1 אין לו כל הסבר בפסק הדין והוא שגוי.

7.        המשיבים, מצידם, סומכים ידיהם על פסק דינו של בית המשפט קמא ומצביעים על קביעותיו העובדתיות לפיהן המערער ראה בעת עריכת העסקה השניה את התשריט ב/2 והיה מודע לשמותיהם שהופיעו על התשריט כרוכשי מגרשים 11, 12 ו-13, אך עצם עיניו מלייחס לכך את המשמעות המתבקשת. כמו כן, מדגישים המשיבים כי המערער השלים את רישום המגרש על שמו למרות שהיה מודע לקיומו של צו המניעה שנמסר למשפחתו כשבועיים קודם לכן. המשיבים מוסיפים ומפנים לקביעותיו של בית המשפט קמא ביחס לחוסר תום-לבו של המערער בעת עריכת העסקה השניה ובעת הרישום וכן לקביעות בדבר חוסר מהימנותו של המערער והם מציינים בקשר זה את ההלכה לפיה לא בנקל תסטה ערכאת הערעור מקביעותיה העובדתיות של הערכאה הדיונית או מקביעותיה בעניין מהימנות העדים. המשיבים סומכים ידיהם גם על קביעותיו המשפטיות של בית המשפט קמא ובהן הקביעות כי מדובר בעסקאות נוגדות שסעיף 9 לחוק המקרקעין חל עליהן וכי נוכח חוסר תום-לבו של המערער עדיפה זכותם על זכותו. עוד טוענים המשיבים כי טענתו של המערער לפיה יש להבחין בין המישור החוזי למישור הקנייני של העסקה, הועלתה לראשונה בערעור והיא מהווה שינוי או הרחבת חזית אסורה ולפיכך אין לקבלה. לגופה של הטענה, המשיבים טוענים כי ניתן היה לקבל את גישת המערער לפיה אין מדובר בעסקאות נוגדות אילו דובר בעסקאות המתייחסות לחלקים במושע ללא הפניה לתשריט. ואולם בענייננו, כך נטען, צורף תשריט חלוקה לכל אחת מן העסקאות שבוצעו ובו סומן הממכר כמגרש 11. תשריטים אלה מהווים על כן חלק בלתי נפרד מן העסקאות ולכן צדק בית המשפט קמא בקובעו כי מדובר בעסקאות נוגדות. המשיבים מוסיפים וטוענים כי בנסיבות אלה מתווספת אל הרישום במושע הזכות להחזיק במגרש הספציפי והזכות לבעלות בו בעת חלוקת הקרקע, והא ראיה שהמערער עצמו טוען אף הוא לזכות במגרש 11, ולא לזכות במושע בלבד. עוד טוענים המשיבים כי יש לדחות את טענות המערער לפיהן העסקה הראשונה אינה מצמיחה זכות שביושר, כיוון שהטענה עומדת בסתירה לפסיקתו של בית משפט זה אשר הכירה בזכויות שביושר "תוצרת הארץ". לבסוף טוענים המשיבים כי יש לדחות את טענתו החלופית של המערער לפיה גם לפי סעיף 9 לחוק יש להעדיף את העסקה השניה, המאוחרת בזמן, וזאת נוכח הקביעה שהוא פעל בחוסר תום-לב הן בעת עריכת העסקה השניה הן בעת הרישום.